.: Навигация :.
Обо всем
Камеральная проверка
Выездной контроль
Прибыль
НДС
НДФЛ и изменения с 2014 года
ЕНВД и новые изменения
УСН
Налоговая выгода
Судебные споры
Новости налогообложения
Трансфертное ценообразование
Налоговику
Бухгалтеру
Nanalog.ru » Статьи » Госрегистрация договора аренды с 2013 года

Госрегистрация договора аренды с 2013 года



ГОСРЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

С 1 марта 2013 г. вступил в силу Закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ, который в рамках реформы гражданского законодательства внес первую порцию поправок в Гражданский кодекс. Однако, судя по всему, первый блин все же вышел комом. Так, в целях устранения дублирования регистрационных действий данный документ исключает государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом. То есть по факту законодатель, в частности, отменил обязанность регистрировать договоры аренды, заключенные на срок более года. Однако, как пояснили в Госдуме, на самом деле парламентарии имели в виду нечто другое. При этом исправлять свои ошибки им пришлось довольно радикальным способом.

Госрегистрация договора аренды с 2013 года На протяжении всего 2012 г. в профессиональном сообществе много обсуждались грядущие поправки в Гражданский кодекс, по масштабу сравнимые с реформированием гражданского законодательства в целом. Первая порция таких изменений, хотя и охватывает все части ГК, оказалось небольшой - Закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ (далее - Закон N 302-ФЗ) насчитывает не более 10 страниц, но незамеченными они не прошли.

Во избежание двойной регистрации

Итак, Законом N 302-ФЗ в часть первую Гражданского кодекса введена новая ст. 8.1, изменяющая подход к государственной регистрации прав и сделок. Согласно п. 1 данной нормы в случаях, предусмотренных законом, госрегистрации подлежат:
- права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу;
- ограничения таких прав;
- обременения имущества (права на имущество).
Сделки и договоры, на основании которых происходит переход прав, в данный перечень не попали. В частности, п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ было оговорено, что к договорам, заключаемым после дня вступления его в силу, то есть 1 марта 2013 г., правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 Гражданского кодекса, применению не подлежат. При этом в прежней редакции ГК данными статьями устанавливалась госрегистрация:
- сделок с жилыми помещениями;
- сделки продажи предприятия;
- договора дарения недвижимости;
- договора ренты;
- договора аренды недвижимости;
- договора аренды здания или сооружения;
- договора аренды предприятия.
Таким образом, если вести речь, к примеру, об отмене госрегистрации сделок с жилыми помещениями, то, по сути, благодаря поправкам была просто исключена двойная регистрация. Теперь госрегистрации в данном случае подлежит лишь переход прав, как это предусмотрено ст. 131 Гражданского кодекса, но не сделка, послужившая его основанием. К слову сказать, это означает, что и пошлина теперь подлежит уплате лишь одна - только за государственную регистрацию права (Информация Росреестра от 28 февраля 2013 г.).
Между тем при сдаче недвижимости (здания, сооружения) в аренду перехода прав не происходит. В то же время статья Гражданского кодекса, устанавливавшая госрегистрацию договора аренды, заключенного на срок год и более, отменена (ст. 651 ГК). Таким образом, из буквального прочтения положений ГК в новой редакции вполне можно было сделать вывод, что после 1 марта 2013 г. любые договоры аренды регистрации не подлежат. Однако еще до вступления в силу Закона N 302-ФЗ представители профильного комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству в Письме от 22 января 2013 г. N 3.3-6/94 дали совершенно иные разъяснения.

Новое как еще не забытое старое

Как указали парламентарии в Письме от 22 января 2013 г. N 3.3-6/94, благодаря поправкам, внесенным в ГК с 1 марта 2013 г., лишь устраняется смешение различных видов регистрации и создаются необходимые правовые условия для перехода только на систему регистрации прав, в частности, для исключения требования об обязательной регистрации сделок. При этом что касается регистрации договоров аренды, то, отметили законодатели, таковые предполагают невозможность собственника имущества самостоятельно использовать переданную в аренду недвижимость. Иными словами, речь в данном случае идет об обременении недвижимого имущества, которое в силу п. 1 уже новой ст. 8.1 является объектом государственной регистрации. При этом, подчеркнули парламентарии, в действующем законодательстве отсутствуют какие бы то ни было положения, исключающие возможность государственной регистрации аренды недвижимости в качестве обременения.
Кроме того, в обоснование своей позиции законодатели сослались на Закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Отмена государственной регистрации сделок не изменяет установленной данным Законом процедуры регистрации аренды как обременения, указали они. Таким образом, правовые основания для госрегистрации обременения недвижимости в виде аренды на основании договора аренды, заключенного сторонами в простой письменной форме, резюмировали парламентарии.
Однако на самом деле в Законе N 122-ФЗ не содержится положений, обязывающих регистрировать аренду как обременение. Более того, его положения пока не приведены в соответствие с новой редакцией Гражданского кодекса. Так, в ст. 26 Закона N 122-ФЗ по-прежнему говорится, что госрегистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством госрегистрации договора аренды этого недвижимого имущества. А как мы помним, Законом N 302-ФЗ отменена государственная регистрация сделок (а значит, и договоров) как класс.
Каких-либо иных положений, который бы обязывали регистрировать обременение в виде аренды, законодательство не содержит. Между тем напомним, что согласно п. 1 ст. 8.1 Гражданского кодекса госрегистрация в принципе осуществляется в случаях, предусмотренных законом. Кроме того, если следовать логике парламентариев. Получается, что Законом N 302-ФЗ была введена обязательная регистрация всех договоров аренды недвижимости вне зависимости от их срока. В итоге возникшую спорную ситуацию пришлось решать именно на законодательном уровне.
Так, все вернулось на круги своя благодаря Закону от 4 марта 2013 г. N 21-ФЗ, вступившему в силу 6 марта текущего года. Как и прежде, регистрации подлежат именно договоры аренды, а не аренда как обременение. При этом для договоров аренды зданий и сооружений (а также их частей) с 6 марта действуют прежние правила, требующие регистрировать лишь те договоры, которые заключены на срок не менее года.

Обратите внимание! Закон N 21-ФЗ не имеет обратной силы. Это значит, что договоры аренды, заключенные в период с 1 по 5 марта 2013 г., по-прежнему находятся вне правового поля. При этом очевидно, что менее рискованным для хозяйствующих субъектов будет "перезаключить" такие договоры более поздним числом.


.: Курс валюты :.
    17/11 18/11
    информер курса валют
    USD
    59,9898  59,6325
    EUR
    70,7040  70,3604
    БВК
    79,2414  78,7859
.: Опрос на сайте :.

    Да, плачу самый минимум
    Да, немного укрываю
    Нет, я честно плачу налоги