.: Навигация :.
Обо всем
Камеральная проверка
Выездной контроль
Прибыль
НДС
НДФЛ и изменения с 2014 года
ЕНВД и новые изменения
УСН
Налоговая выгода
Судебные споры
Новости налогообложения
Трансфертное ценообразование
Налоговику
Бухгалтеру
Nanalog.ru » Вопрос - Ответ » Признание дохода от реализации недвижимого имущества в 2013 году

Признание дохода от реализации недвижимого имущества в 2013 году



Вопрос: На балансе нашей организации числятся два здания. Одно мы продали в конце прошлого года, а второе планируем реализовать в этом году. Слышали, что порядок обложения таких доходов изменился. В какой момент нам нужно признать доходы по прошлогодней и по будущей сделке?

Ответ: Действительно, с этого года момент признания дохода от реализации недвижимого имущества четко определен в Налоговом кодексе - это день передачи имущества покупателю по акту (п. 3 ст. 271 НК РФ в редакции, действующей с 1 января 2013 г.). То есть факт государственной регистрации объекта значения не имеет.
Однако до 1 января 2013 г. этот вопрос был спорным. Дело в том, что при методе начисления датой признания доходов является дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату (п. 3 ст. 271 НК РФ). Реализацией для целей налогообложения признается передача права собственности на товар (работу, услугу) (п. 1 ст. 39 НК РФ). Но переход права собственности на объект недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Из-за этого на практике возникал вопрос: когда нужно признавать доход от продажи - в момент передачи объекта недвижимости покупателю по акту или в момент регистрации перехода права собственности на него?

Метания Минфина России...

Минфин России неоднократно менял свою позицию по данному вопросу. Вначале специалисты финансового ведомства полагали, что у организации - продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль в момент его передачи покупателю по акту вне зависимости от даты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Письмо Минфина России от 26.10.2005 N 03-03-04/1/301).
Потом они стали считать, что доход нужно признавать с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от даты государственной регистрации таких прав (Письмо Минфина России от 03.07.2006 N 03-03-04/1/554).
Через пару месяцев чиновники решили, что доход от продажи недвижимости нужно признавать в момент государственной регистрации перехода права собственности (Письмо Минфина России от 28.09.2006 N 07-05-06/241).
Затем специалисты финансового ведомства вновь вернулись к тому, что доход от продажи недвижимого имущества нужно признавать с момента его передачи покупателю по акту и подачи документов на государственную регистрацию (Письма Минфина России от 28.04.2010 N 03-03-06/1/301 и от 07.02.2011 N 03-03-06/1/78).
А в 2012 г. финансисты возвратились к своей первоначальной позиции, согласно которой доходы должны признаваться с момента передачи объекта недвижимости по акту (Письмо Минфина России от 07.09.2012 N 03-03-06/2/100).

...и постоянство судов

В отличие от чиновников, суды в большинстве своем придерживались единого мнения - доход от реализации недвижимости признается в момент государственной регистрации перехода права собственности (Постановления ФАС Поволжского округа от 22.07.2008 N А65-26844/07 и Центрального округа от 25.10.2005 N А64-1730/04-8).
Так, ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 05.09.2007 N Ф04-5962/2007(37734-А45-40) указал, что с учетом положений гражданского законодательства (ст. ст. 8 и 223 ГК РФ, Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") доход от продажи объектов недвижимости при методе начисления признается таковым на дату государственной регистрации права собственности покупателя на это имущество. Отклоняя довод налоговиков о возникновении обязанности по уплате налога на прибыль с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи основных средств, суд указал следующее. Фактически на момент подписания такого акта продавец передает покупателю лишь права владения и пользования имуществом, в то время как содержание права собственности согласно ст. 290 ГК РФ составляют три полномочия - владение, пользование, распоряжение.
А Президиум ВАС РФ в Постановлении от 08.11.2011 N 15726/10 разъяснил, что момент, с которым Налоговый кодекс связывает возникновение объекта налогообложения при исчислении налога на прибыль и НДС, определяется как нормами общей части НК РФ (ст. 39), так и положениями гл. 21 и 25 НК РФ. Из содержания этих норм следует, что в отношении реализации объектов недвижимого имущества таким моментом при определении налогоплательщиком дохода по методу начисления признается передача права собственности на объекты. При этом в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Окончательный вердикт

Учитывая мнение Президиума ВАС РФ, ФНС России привела в Письме от 20.12.2012 N ЕД-4-3/21729@ следующую позицию - доходы от продажи недвижимого имущества признаются для целей налогообложения прибыли на дату государственной регистрации прав собственности покупателя на этот объект, поскольку на указанную дату происходит переход права собственности к покупателю.
На наш взгляд, такой подход полностью соответствует нормам законодательства, действовавшим в период до 1 января 2013 г., и выгоден налогоплательщикам, поскольку позволяет отсрочить момент определения дохода от продажи недвижимости до дня государственной регистрации перехода права собственности на объект.
Отметим, что данная позиция согласована с Минфином России (Письмо от 15.11.2012 N 03-03-10/127), а вышеназванное Письмо размещено на сайте ФНС России в разделе "Разъяснения ФНС, обязательные для применения налоговыми органами".
Таким образом, в настоящее время однозначно решен вопрос с датой определения дохода от продажи недвижимости как до 1 января 2013 г., так и после этой даты. И если передача объекта недвижимости покупателю состоялась в 2012 г., а регистрация перехода права собственности - в 2013 г., доход от его реализации нужно признавать в 2013 г.


.: Курс валюты :.
    22/11 23/11
    информер курса валют
    USD
    59,4604  59,0061
    EUR
    69,8184  69,4030
    БВК
    78,3917  77,8527
.: Опрос на сайте :.

    Да, плачу самый минимум
    Да, немного укрываю
    Нет, я честно плачу налоги