.: Навигация :.
Обо всем
Камеральная проверка
Выездной контроль
Прибыль
НДС
НДФЛ и изменения с 2014 года
ЕНВД и новые изменения
УСН
Налоговая выгода
Судебные споры
Новости налогообложения
Трансфертное ценообразование
Налоговику
Бухгалтеру
Nanalog.ru » Статьи » Агентский договор в инвестиционном строительстве

Агентский договор в инвестиционном строительстве



Агентский договор в строительстве

Как быть, если фирма и госучреждение заключили агентский договор по финансированию строительства будущей недвижимости? При этом неважно, называется он инвестиционным или агентским, главное, чтобы он содержал в себе основные положения и условия, предусмотренные гл. 52 "Агентирование" ГК РФ. Ведь названная глава ГК РФ разрешает возлагать на агента обязанность выполнения для принципала юридических и иных действий, причем их перечень законодательством не ограничен, а это вроде бы позволяет использовать его для передачи функций заказчика по строительству объекта.
Действительно, возможность использования агентского договора при строительстве ранее неоднократно подтверждали арбитражные суды, например, в Постановлениях:
- ФАС ВВО от 05.03.2007 по делу N А43-6002/2006-3-137 (совершение агентом за вознаграждение по поручению от имени и за счет заказчика юридических и иных действий, связанных с реализацией инвестиционного проекта по строительству жилого дома);
- ФАС МО от 15.02.2007 по делу N А41-К2-4511/06 (передача функций заказчика по реализации инвестиционного проекта по строительству торгового центра);
- ФАС МО от 16.01.2007 по делу N А41-К1-14200/06 (осуществление функций заказчика-застройщика при строительстве объектов газификации);
- ФАС ЦО от 19.10.2006 по делу N А08-418/05-7-20 (привлечение подрядчиков для строительства, ремонта и реконструкции зданий и сооружений птицефабрик).
Но, как показывает практика, позиция арбитражных судей может изменяться с течением времени. А как обстоят дела на сегодняшний день? Посмотрим, что думает по этому поводу ВАС.
Прежде чем рассматривать очередное постановление Президиума ВАС, нелишне напомнить некоторые правовые особенности агентского договора. Дело в том, что согласно ст. 1011 ГК РФ к агентским договорам применяются правила о договорах поручения и комиссии.
Так, в силу ст. 1001 ГК РФ комитент обязан помимо уплаты комиссионного вознаграждения также возместить комиссионеру суммы, израсходованные им на исполнение комиссионного поручения (правомерность применения данной нормы к агентским договорам многократно подтверждена арбитражной практикой).
А согласно ч. 2 ст. 1002 ГК РФ в случае объявления комиссионера (агента) несостоятельным (банкротом) его права и обязанности по сделкам, заключенным им для комитента (принципала) во исполнение указаний последнего, переходят к комитенту (принципалу). На правомерность применения данной нормы к агентским договорам указано в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 30.07.2002 N 68. Там же говорится, что это происходит в силу прямого указания закона и не требует заключения специального соглашения между комиссионером (агентом) и комитентом (принципалом), а также их согласия и согласия третьих лиц.
Теперь рассмотрим Постановление Президиума ВАС РФ от 30.07.2012 N 1456/12 по делу N А41-44375/10, где изложен спор между коммерческой организацией и администрацией подмосковного города по взысканию не компенсированных из муниципального бюджета затрат, понесенных коммерческой фирмой по контрактам на проведение проектно-изыскательских работ, капитального ремонта и технического переоснащения дворца культуры.
Коммерческая фирма, квалифицировав заключенные контракты как агентские договоры, построенные по модели договора комиссии, и основываясь на положениях ст. 1001 ГК РФ, обратилась в суд с иском о взыскании с администрации как комитента расходов, понесенных ею при исполнении комиссионного поручения.
Судами было установлено, что согласно заключенным контрактам работы должны были финансироваться за счет средств бюджета муниципального образования. При временном отсутствии бюджетных средств финансирование могло осуществляться фирмой с последующим возмещением понесенных затрат из бюджета. Окончательный расчет с фирмой должен был производиться в соответствии с окончательной стоимостью капитального ремонта, сформированной после их выполнения. Стоимость услуг фирмы была определена в размере 1,6% от стоимости работ, выполненных подрядчиками.
Суды сочли, что администрация как комитент обязана возместить фирме денежные средства, которые та понесла в связи с исполнением комиссионного поручения.

Примечание. В соответствии с п. 1 ст. 990 ГК РФ предметом договора комиссии является деятельность комиссионера, направленная на заключение сделки (сделок). Соответственно, достижение определенного результата в рамках исполнения сделок, совершенных на основании комиссионного поручения, не входит в круг обязательств комиссионера (Постановление Президиума ВАС РФ N 1456/12).

Президиум ВАС по заявлению администрации города рассмотрел данное дело в порядке надзора, отменил решения нижестоящих арбитражных судов и направил дело на новое рассмотрение, указав, что правоотношения по спорным контрактам были неправильно квалифицированы нижестоящими судами.
При этом Президиум ВАС отметил, что в соответствии с заключенными контрактами фирма обязалась не только осуществить выбор подрядчика и заключить с ним договор на выполнение работ по проектированию, капитальному ремонту и техническому переоснащению объекта, но и в дальнейшем обеспечить выполнение работ. Также фирма была обязана осуществлять контроль и технический надзор за проводимыми работами, их объемом и качеством и сроками их выполнения, проводить проверку применяемых конструкций, материалов и оборудования на предмет их соответствия проектной документации и требованиям строительных норм и правил, осуществлять окончательную и промежуточную приемку работ.
Президиум сделал вывод: из условий контрактов следует, что фирма приняла на себя обязательства по организации работ по капитальному ремонту объекта и передаче его результата заказчику и таким образом, организуя выполнение работ с привлечением третьих лиц, выступила в качестве генерального подрядчика. Отграничение комиссии от подряда заключается в том, что комиссия имеет своим предметом совершение одних лишь юридических действий и среди них именно сделок, в то время как подряд направлен на совершение действий фактических, призванных непосредственно обеспечить определенный материальный результат .
--------------------------------
Постановление Президиума ВАС РФ N 1456/12 содержит указание на возможность пересмотра по новым обстоятельствам ранее рассмотренных дел со схожими фактическими обстоятельствами, если те были приняты на основании нормы права в истолковании, расходящемся с толкованием, содержащимся в этом Постановлении.

Обратите внимание! Из данной позиции ВАС следует, что договоры по организации и финансированию строительства, которые раньше вполне могли рассматриваться как агентские, могут быть сегодня переквалифицированы судами как договоры подряда, к которым применяются нормы Закона N 94-ФЗ (!). Не менее важно, что налогообложение посреднических договоров и договоров подряда имеет принципиальные различия. Поступившие по посредническому договору суммы не облагаются у посредника НДС и не учитываются им при расчете налога на прибыль. А по договору строительного подряда все иначе.

Сочи волгастрой предлагает вам выбрать элитное жилье и квартиры на sochi.volgastroy.ru, огромный выбор от гаражей до новостроек и без посредника.


.: Курс валюты :.
    20/10 21/10
    информер курса валют
    USD
    57,5706  57,5118
    EUR
    67,9333  67,8927
    БВК
    76,0165  76,0285
.: Опрос на сайте :.

    Да, плачу самый минимум
    Да, немного укрываю
    Нет, я честно плачу налоги